Почему текут подземные паркинги.
Проектирование, монтаж и эксплуатация кровли подземных паркингов и стилобатов.

Протечки кровли подземных паркингов — огромная существующая проблема. Большое количество подземных паркингов текут уже в первый год эксплуатации после сдачи объекта. Это приводит к разрушению несущих конструкций паркинга, повреждению отделки, страдают припаркованные автомобили и собственники парковочных мест. На управляющие компании поступают жалобы и судебные иски.

Очевидно, что на действующем паркинге поиск мест протечек и полноценный, качественный ремонт затруднен или невозможен, т.к. сверху уже выполнено благоустройство территории: произведена отсыпка грунтом, смонтированы детские и спортивные площадки, выполнено озеленение, организованы зоны проезда автотранспорта и пешеходные дорожки. В этом случае полноценный ремонт возможен только при полном демонтаже всех слоев благоустройства для доступа к гидроизоляционному слою, проведения ревизии и выполнение ремонта гидроизоляции. Решать такую проблему очень затратно, поскольку требуется большой объём работ. В ряде случаев, ремонт кровли или стен фундамента на подземных паркингах выполняется изнутри методом устройства проникающей обмазочной гидроизоляции или выполняется дорогостоящее инъектирование бетона в местах протечек. Зачастую борьба с протечками ведется «кустарными и малобюджетными способами», такими как устройство самодельных подвесных желобов для отвода воды и т. д. Считаем, что все перечисленные методы ремонта «изнутри» являются временными и протечки появляются снова и снова.

Ниже перечислены основные дефекты и характерные повреждения конструкций подземного паркинга, вызванные протечками:

• Активная течь воды внутрь паркинга;
• Конденсат на внутренней поверхности стен и потолков;
• Сырость, повышенная влажность;
• Подтеки воды, появление грибков, плесени и высолов;
• Разрушения несущего каркаса: колонн, стен, балок, перекрытий; активная коррозия арматуры;
• Ослабление ограждающих конструкций паркинга, монолитных стен, бетонных блоков;
• Повреждение электропроводки и коммуникаций;
• Повреждение внутренней отделки: разрушение штукатурки и покраски стен;
• Разрушение полов, рампы и стяжки паркинга;
• Повреждение разметки;
• Коррозия и другие повреждение автомобилей, находящихся на парковке.

При проектировании и строительстве подземных паркингов необходимо учитывать основное правило — «болезнь» легче «предотвратить», чем «лечить». Важно помнить, что ремонт поврежденной гидроизоляции — является более затратным, чем монтаж надежной системы гидроизоляции и дренажа во время строительства.

Подземный паркинг является сложным техническим сооружением. Негативное и агрессивное влияние внешних факторов определяет повышенные требования к конструктивным элементам. Повышенная влажность воздуха внутри паркинга, нагрузки от автомобильного транспорта и грунта, а также воздействие грунтовых вод может вызвать не только появление протечек, но и разрушить несущие конструкции и привести к аварийному состоянию.

Отвод воды с кровли и от фундамента подземного паркинга заключается в обеспечении надежной герметичности паркинга со всех сторон с устройством достаточного дренажа с учетом гидрогеологических условий места строительства. Это касается фундаментной плиты, вертикальных стен и перекрытия паркинга (кровли).

Для предотвращения протечек кровли подземного паркинга необходимо исключить ошибки на всех этапах реализации объекта: проектирование, строительство и эксплуатация.

Проектирование

Как правило ошибки на стадии проектирования происходят при выборе проектировщиком технического решения по гидроизоляции и дренажной системе. Отсутствие в проекте детализированных узлов и указаний по монтажу материалов может обернуться серьезными проблемами в дальнейшем при выполнении строительных работ.

Основные принципы проектирования должны быть построены на строгом соблюдении нормативных регламентов и на правильном выборе технического решения. Грамотный выбор используемой гидроизоляции и организация качественного дренажа должны обеспечивать долгосрочную безремонтную эксплуатацию паркинга и стабильно выдерживать давление грунтовых вод, а также эксплуатационные нагрузки. Необходимо, чтобы проектировщик являлся экспертом в области проектирования эксплуатируемых кровель: стилобатов и подземных паркингов.

Техническое решение и тип гидроизоляции подбирается проектировщиком в зависимости от режимов эксплуатации объекта и региона строительства.

Перечислим основные виды гидроизоляции подземных сооружений:

• Наплавляемая битумная гидроизоляция, в один или два слоя;
• Гидроизоляция из мембраны (ПВХ, ТПО, ЭПДМ) однослойная или двухслойная система;
• Обмазочная гидроизоляция;
• Напыляемая гидроизоляция;
• Различные добавки в бетон в сочетании с гидрошпонками и набухающими элементами.

Каждый из указанных типов гидроизоляции имеет преимущества и недостатки, и подбирается проектировщиком в зависимости от решаемой задачи и типа подземного сооружения.

Выбор грамотного проектного решения и разработка детализированной рабочей документации обеспечивает надежность, эффективность и безопасность эксплуатации подземных паркингов на долгие годы.

Наиболее проблемными местами в конструкции паркинга, на которые необходимо обращать особое внимание при проектировании и при выполнении строительно-монтажных работ, являются:

• Деформационные швы, как правило первые протечки начинаются через них;
• Холодные швы и стыки при бетонировании конструкции;
• Вводы (выводы) инженерных коммуникационных систем через стены и перекрытие;
• Недостаточный или отсутствующий дренаж на кровле;
• Значение уклона кровли паркинга и материал уклонообразующего слоя;
• Толщина утепления кровли и стен паркинга, тип утеплителя;
• Места крепления конструкций благоустройства на поверхности кровли: спортивные площадки, бордюрный камень и прочее;
• Места установки водосточных воронок и конструкция водосточной воронки;
• Озелененные участки кровли (зеленые кровли), подбор защитных и дренажных элементов.

Строительство

Огромное количество нарушений технологии монтажа материала происходит на стадии выполнения монтажных работ. Строительные компании, выполняющие работы по устройству кровли паркингов, должны иметь необходимый штат профессиональных инженеров и квалифицированных сотрудников рабочих профессий.

В процессе строительно-монтажных работ по гидроизоляции подземного паркинга необходимо особое внимание уделять следующим моментам:

• Обеспечить контроль качества производства работ;
• Соблюдать проектные решения и технологию производства работ на всех этапах строительства, учитывая погодные условия и других факторы;
• В процессе производства работ, особое внимание уделять наиболее проблемным местам, указанным выше (деформационные швы, проходы коммуникаций, дренаж, и т. д.);
• Соблюдать требования нормативной документации и рекомендации производителей;
• Необходимо обеспечить защитные мероприятия для сохранности выполненных работ по гидроизоляции в процессе выполнения смежных работ;
• Выполнять обратную засыпку котлована с использованием защитных мероприятий исключив повреждения гидроизоляционных и дренажных материалов.

Негативным фактором является желание застройщика сэкономить и выполнить подземную гидроизоляцию как можно дешевле, применив ненадежные технические решения (отступая от проекта). Как правило это происходит на этапе тендера по выбору подрядной организации и касается: замены гидроизоляционных и дренирующих материалов на более дешевые аналоги.

Выбор наиболее дешевого подрядчика для проведения работ также влияет на качество выполнения комплекса работ по гидроизоляции кровли, стен и фундамента подземного паркинга. В качестве подрядных организаций необходимо выбирать специалистов в этой области, имеющих соответствующие допуски и опыт проведения подобных работ. Необходимо исключить «шабашников» с целью экономии бюджета.

Эксплуатация

Введенный в эксплуатацию подземный паркинг требует правильного обслуживания и содержания. Необходимо соблюдать простые правила:

• Осматривать подземный паркинг снаружи и внутри с целью выявления возможных повреждений;
• Выполнять своевременное профилактическое обслуживание и необходимый ремонт;
• В процессе эксплуатации чаще всего проблемы возникают из-за механического повреждения внешнего слоя гидроизоляции (разрушение наружной гидроизоляции) при устройстве новых коммуникаций и крепления малых архитектурных форм на покрытии паркинга;
• В случае естественного износа гидроизоляции и дренажа, особенно это касается деформационных швов и кровель необходимо подбирать правильное техническое решение для проведения ремонтных работ;
• Необходимо разработать инструкцию и правила эксплуатации подземного паркинга и требовать ее исполнения;
• Необходимо сохранять проект, чертежи и узлы на все время эксплуатации паркинга. Это необходимо для подбора оптимальных решений для восстановительного ремонта;
• Ремонт проблемных мест и устранение протечек необходимо выполнять в соответствие с технологией, которая поможет устранить проблему.

Вывод

Проектирование кровельной конструкции подземных паркингов должно учитывать мероприятия, повышающие надежность кровли подземных сооружений. Современные технологии позволяют осуществлять контроль целостности гидроизоляционного покрытия на стадии строительства, а также выполнять ремонт поврежденных участков в процессе эксплуатации паркингов и стилобатов.

Производство строительно-монтажных работ должно осуществляться только квалифицированным подрядчиком с предоставлением долгосрочной гарантии. Мы рекомендуем требовать с подрядчика обоснованный гарантийный срок по гидроизоляции подземных паркингов не менее 10 лет.

Эксплуатация подземного паркинга должна выполняться обученным и проинструктированным персоналом. Необходимо выполнять своевременное профилактическое обслуживание и необходимый ремонт кровельной конструкции.